לפניי תביעה לפינוי מושכר בהתאם לתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט - 2018.

רקע וטענות הצדדים

1.      התובעת (להלן גם - המשכירה) היא בעלת הזכויות במבנה שנמצא ברחוב העבודה בנוף הגליל, בחלקה 71 גוש 17532 (להלן - המבנה). ביום 16.2.23 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות בלתי מוגנת ביחס לחלק מהמבנה, בשטח של 125 מ"ר (להלן - המושכר או הנכס), שלפיו הושכר הנכס לנתבע למטרת הקמת מוסך לפחחות רכב וטיפולי פוליש.

2.      בסעיף 2.ב. להסכם השכירות נקבע כי המושכר יושכר לנתבע (להלן גם - השוכר) לתקופה של 4 שנים החל מיום 15.3.23 ועד ליום 14.3.27 (להלן - תקופת השכירות). בסעיף 2.ג. להסכם נקבע כי, המושכר יימסר לידי השוכר לצורך ביצוע עבודות התאמה ושיפוצים ביום 15.2.23, ובתקופה זו עד לסיום עבודות השיפוצים לא יחויב השוכר בתשלום דמי שכירות, מלבד ההוצאות השוטפות של המושכר.

3.      בסעיף 5 להסכם נקבע כי דמי השכירות בעבור כל חודש יעמדו על 9,375 ₪ + מע"מ, והשוכר ימסור לידי המשכירה מראש 12 שיקים שווים ורצופים. מועד הפירעון של השיק הראשון נקבע ליום 15.3.23, ומועד הפירעון של השיקים שלאחריו, בכל 15 לחודש שלאחר מכן.

4.      התובעת טוענת כי הנכס נמסר לשוכר לצורך ביצוע עבודות השיפוצים כמוסכם. לאחר שהשיק הראשון שהיה עתיד להיפרע ביום 15.3.23 סורב על ידי הבנק, התברר לה כי הנתבע נתן הוראת ביטול של השיק. בהמשך סורב גם השיק השני שהיה עתיד להיפרע ביום 15.4.23 לאחר שבוטל גם הוא על ידי הנתבע. פניות התובעת לנתבע בנוגע לביטול השיקים נענו לטענתה, בתגובות בוטות וגסות של הנתבע, וההפרה לא תוקנה.

5.      לטענת התובעת, ביטול השיקים ואי תשלום דמי השכירות מהווים הפרה יסודית על פי הסכם השכירות בין הצדדים, ולכן קמה לה זכות לבטל את ההסכם עם הנתבע ולדרוש את סילוק ידו מן המושכר, וכך עשתה. ביום 25.4.23 שלחה התובעת לנתבע מכתב שבו הודיעה לו על ביטול הסכם השכירות ודרשה ממנו לפנות את המושכר לאלתר. במכתב תשובה מיום 1.5.23, דחה הנתבע את טענות התובעת כנגדו וסירב לפנות הנכס, ומשכך הוגשה התביעה.

6.      לטענת הנתבע יש לדחות את התביעה נגדו, מאחר שהתובעת היא זו שהפרה את הסכם השכירות, וההוראה לביטול השיקים ניתנה משום שלא שעתה לפניותיו ולא תקנה ההפרות. טענה להפרה הועלתה ביחס לאי-התאמה בשטח המושכר. לדברי הנתבע, לאחר שנמסרה לו החזקה במושכר לצורך ביצוע עבודות שיפוצים והתאמה של המבנה, התברר בבדיקת מודד מטעמו כי שטח המושכר בפועל עומד על 100 מ"ר, זאת בעוד שבהסכם השכירות הוסכם על השכרת נכס בשטח של 125 מ"ר. לדברי הנתבע, הוא פנה לתובעת בבקשה להחלפת השיקים שמסר לה בשיקים אחרים, עם סכום מתוקן של דמי השכירות (שעולה לפי ההסכם שנקבע על פי מכפלה של מחיר עבור כל 1 מ"ר X שטח הנכס) בהתאם לשטח המושכר בפועל, אך התובעת לא שעתה לפניותיו. טענה נוספת להפרה של ההסכם העלה הנתבע כנגד התובעת, שלטענתו לא השלימה ביצוע עבודות שהתחייבה בהסכם לבצע במושכר, ובין היתר, הזנת חשמל, נקודת חיבור לביוב, עבודות ריצוף, והתקנת אסלה. לדבריו, העיכוב בהשלמת העבודות על ידי התובעת מונע ממנו להשתמש בנכס למטרת השכירות, למעשה עד היום, וכתוצאה מכך נגרמו לו נזקים והפסדים בגין השבתה של העסק, בסך של 350,000 ₪. לדבריו ביטול השיקים אינו מהווה הפרה גם מאחר שבסעיף 2.ג. להסכם השכירות נקבע, כי השוכר לא יחויב בדמי שכירות במהלך תקופת ביצוע ההתאמות והשיפוצים, ולכן אינו חייב בתשלום דמי השכירות בעבור תקופת השיפוצים שטרם הושלמה, ודרישת התובעת לקבלת דמי השכירות בעבור תקופה זו נגועה גם בחוסר תום לב, שעה שהתובעת עצמה נושאת באחריות להפרת ההסכם ולאי תשלום דמי השכירות.

7.      ביום 10.7.23 התקיים דיון הוכחות שבו נשמעו עדי הצדדים. מטעם התובעת העיד מר סאמר שאער, נציג התובעת והאחראי על האחזקה והשיפוצים במבנה (להלן - סאמר); מטעם הנתבע העיד ג'ריס ריזק, עובד הנתבע; מר מסעד ח'ורי, חשמלאי (להלן - החשמלאי) ומר עלי חוארי, מהנדס (להלן - המהנדס).

דיון והכרעה

8.      בהינתן אופי ההליך וכמצוות תקנה 82(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן - תקנות סד"א), פסק הדין יהיה מנומק באופן תמציתי.

9.      לאחר ששקלתי טענות הצדדים בכתבי הטענות ובעל-פה, ובחנתי הראיות, עדויות העדים ומכלול הנסיבות, הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להתקבל.

10.  השאלה העיקרית העומדת במוקד תביעה זו היא, האם ההוראה שנתן הנתבע לביטול השיקים שנמסרו לתובעת ואי תשלום דמי השכירות, מהווים הפרה יסודית על פי הסכם השכירות, שהקימה לתובעת זכות לביטול ההסכם ולפינוי הנתבע מן המושכר.

11.  בסעיף 14 להסכם השכירות הגדירו הצדדים מהי "הפרה יסודית":

בסעיף 14.א.4. נאמר "הצדדים מסכימים כי, בנוסף לכל סעד שהמשכירה תהיה רשאית לתבוע על פי הסכם זה ו/או על פי הדין ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, תהיה המשכירה רשאית להביא לביטולו של הסכם זה לאחר מתן הודעה לשוכר בת 14 יום מראש ובכתב במקרים המפורטים להלן:

...

4. אי תשלום סכום שהשוכר חייב בתשלומו למשכירה, תוך 10 ימים, ממועד הפירעון, ואי תיקון הפגם תוך 7 ימים."

בסעיף 14.ב. נקבע: "הודיעה המשכירה על ביטולו של הסכם זה, יפנה השוכר את המושכר תוך 15 יום מיום קבלת ההודעה ללא כל התראה נוספת".

12.  בהתאם לסעיף זה בהסכם, שלחה התובעת לנתבע ביום 25.4.23, הודעה על ביטול ההסכם ודרישה לפינוי הנכס לאחר שהנתבע ביטל באופן חד צדדי, ללא הסכמה וללא הודעה מראש את שני השיקים הראשונים מתוך 12 השיקים שמסר לה בעבור דמי השכירות לשנה הראשונה. אין חולק כי גם יתר השיקים בוטלו, ולא שולם סכום כלשהו עבור דמי שכירות של הנכס.

13.  את טענות הנתבע, כי ביטול השיקים ואי תשלום דמי השכירות נעשו כדין ואין לראות בהם הפרה של ההסכם, מאחר שהתובעת היא זו שהפרה את התחייבויותיה בהסכם השכירות, ביחס לגודל שטח המושכר וביחס לעבודות שלא השלימה, ולכן קמה לו זכות לביטול השיקים ואין לראות בכך הפרה יסודית של ההסכם - אין לקבל.

הטענה כי התובעת הפרה חובותיה לביצוע עבודות על פי ההסכם

14.  בסעיף 2.ה. להסכם השכירות נקבע לעניין זה:

"מוסכם בזאת כי, המושכר יימסר לידי השוכר לאחר התקנת מחיצות, ובמצב מעטפת בלבד, הרצפה של המושכר תהיה מרוצפת בריצוף רגיל שיבחר המשכיר, וככל שהשוכר יבקש לבחור ריצוף אחר, הוא יישא בעלויות אותו ריצוף שייבחר".

בנוגע לאספקת חשמל למושכר, נקבע בסעיף 7.ד. להסכם "ה"שוכר" מאשר בזאת, כי ידוע לו שאספקת החשמל מותנית בהתקשרות בינו ולבין חברת החשמל...". בסעיף 7.ז. להסכם נקבע "המשכיר מתחייב להתקין מונה מים ומונה חשמל נפרדים עבור המושכר נושא הסכם זה".

15.  לטענת ג'ריס, העד מטעם הנתבע, התובעת לא השלימה את העבודות שהיה עליה לבצע על פי ההסכם, בכך שלא סיימה את עבודות הריצוף, לא התקינה אסלה, לא קיימת אספקת חשמל למבנה ולא קיימים חיבור מים וביוב (עמ' 17 ש' 7-18; עמ' 19 ש' 11-21). במסגרת המוצגים מטעמו הודיע הנתבע על הגשת חוות דעת של מומחה בתחום החשמל. אלא שחוות הדעת לא הוגשה. לדיון ההוכחות התייצב חשמלאי שטען כי הוא שערך חוות הדעת, לאחר שביקר במושכר ומצא כי הנכס אינו מוכן לשימוש. לדבריו לא הושלמו בנכס עבודות חשמל, קיימים חוטים גלויים, לוח החשמל מותקן אך ללא הזנה, הכבל הראשי אינו מחובר וקירות הגבס פתוחים (עמ' 15 ש' 15-19). עוד טען, כי לצורך השלמת המבנה נדרשת התקנה של תקרה, מנורות, שקעים ותאורה (עמ' 15 ש' 25-28). עדות החשמלאי בנוגע לעבודות שנותרו לסיום השיפוץ במושכר, מלבד העובדה שלא נתמכה בכל ראיה, אין לה רלוונטיות או נפקות לעניין הפרת ההסכם על ידי התובעת, שעה שהעבודות שאותן מנה, רובן ככולן, אינן עבודות שהיה על הנתבעת לבצע בנכס בהתאם להסכם.

16.  בעדותו טען סאמר, כי הנכס נמסר לנתבע לאחר שתובעת השלימה את ביצוע העבודות שהיו באחריותה בהתאם להתחייבויות בהסכם, למיטב זכרונו בסוף חודש מרץ (עמ' 7 ש' 34-36). הושלמה בניית מעטפת הכוללת חיפוי גבס בהיקף שטח החנות, בוצעו חיבורים לנקודת מים וביוב, הנכס רוצף, למעט באזור השירותים, שגם לא הותקנה בהם אסלה מכיוון שהנתבע לא הצליח להחליט היכן הוא רוצה למקם אותה. בנוגע לאספקת חשמל לנכס הסביר, שהתובעת העבירה לתוך המושכר כבל חשמל והתקינה לוח חשמל, וכל שנותר הוא לחבר את כבל החשמל ללוח החשמל, פעולה של חצי שעה לדבריו, שביצועה התעכב עד כה בגלל הנתבע, שלא המציא לתובעת אישור של חשמלאי מוסמך, שנדרש לצורך ביצוע החיבור (עמ' 7 ש' 21-33; עמ' 12 ש' 12-18 לפרוטוקול). יתר על כן, טען סאמר, הנתבע נעל את המושכר ולא אפשר לתובעת להיכנס אליו, וכשהגיעה למקום אף הזמין משטרה.

17.  מן העדויות והראיות עולה, כי טרם הוזן חשמל לנכס, וטרם הושלמו עבודות ריצוף והתקנת האסלה בשירותים. לאחר שמיעת העדים אני נוטה לקבל את גרסת התובעת שלפיה הנתבע הוא הנושא באחריות לעיכוב זה. זאת גם משלא הוצגה כל ראיה מטעם הנתבע בדבר פניה שלו אל התובעת או מי מטעמה, אף לא הוצג אישור חשמלאי מוסמך לחיבור הנכס להזנת חשמל כנדרש. ואולם, גם אם הייתי מקבלת הטענה כי התובעת נושאת באחריות לעיכוב והפרה חובותיה על פי ההסכם, לא היה גם בכך כדי להקים לנתבע זכות חד צדדית לביטול השיקים ולאי תשלום דמי שכירות, כפי שנראה בהמשך.

18.  כאמור הנתבע העלה טענה נוספת, שלפיה ביטול השיקים לא היה הפרה יסודית לנוכח סעיף 2.ג. להסכם השכירות שלפיו, כך לטענתו, כל עוד לא הסתיימו עבודות השיפוץ במבנה, הוא פטור מתשלום דמי שכירות.

19.  פרשנות זו של הסעיף אין לקבל. היא אינה מתיישבת עם לשונו הפשוטה של ההסכם, עם אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתקף ממנו, ומהתנהלות הנתבע עצמו.

בסעיף 2.ב. להסכם נקבעה תקופת השכירות החל מיום 15.3.23 ועד ליום 14.3.27. ועוד נקבע בהסכם בסעיף 2.ג., כי הנכס יימסר לידי הנתבע חודש לפני מועד תחילת השכירות, היינו, ביום 15.2.23, על מנת לאפשר לו לבצע עבודות שיפוץ לצורך התאמת המבנה לצרכיו. בעבור חודש זה הסכימה התובעת לוותר על תשלום דמי שכירות. פרשנות הנתבע שלפיה התובעת הסכימה לכאורה לוותר על קבלת דמי שכירות בעבור כל עוד לא הסתיימה תקופת השיפוצים בנכס ועד להשלמתם, לכאורה לתקופה בלתי מוגבלת, שסיומה תלוי בנתבע בלבד, אינה מתיישבת עם לשון ההסכם ועם אומד דעת הצדדים כפי שהוא עולה ממנו, וכפי שהוא משתקף מהתנהלות הנתבע עצמו, שכאמור מסר לתובעת 12 שיקים, שזמן הפירעון של הראשון שבהם נקבע ליום 15.3.23, שהוא יום תחילת השכירות על פי ההסכם, ללא תלות במצב הנכס באותו מועד, ומצב השיפוצים.

זאת ועוד; על פי עדי הנתבע עצמו, העבודות בנכס (תקרה, שקעים, מנורות, תאורה) לא הושלמו עד למועד הדיון ביום 10.7.23. עבודות אלה, רובן ככולן מבוצעות על ידי הנתבע, הנושא גם באחריות לעיכוב בהשלמתן. טענת הנתבע, כי התובעת בהסכם השכירות הסכימה לפטור אותו מתשלום דמי שכירות בעבור כל תקופת השיפוצים, המשתרעת בנסיבות מקרה זה על פני חודשים ארוכים, בשל עיכובים שהוא עצמו נושא באחריות להם, אינה סבירה, אינה מתיישבת עם השכל הישר, ולא ניתן לקבל אותה.

אי-התאמה בגודל שטח המושכר

20.  בנוגע לטענה בדבר אי-ההתאמה בגודל שטח המושכר; העד מטעם הנתבע העיד כי שטח המושכר עומד על 100.48 מ"ר (עמ' 16 ש' 10-27) בעוד שבחוזה נקבע גודלו על 125 מ"ר. הטענה בדבר שטח הנכס בפועל לא הוכחה, שעה שלא הוגשה כל אסמכתא לעניין זה, ומכל מקום, גם אם הייתה מתבררת כנכונה, אין בה כשלעצמה כדי להקים לנתבע, זכות לביטול חד צדדי של השיקים לא כל שכן, לאי תשלום דמי שכירות כלל, שאין חולק שלא שולמו ממועד מסירת המושכר לידיו ועד היום.

21.  משמעות טענת הנתבע, אף שלא העלה אותה באופן זה היא, כי חובתו לשלם דמי שכירות לתובעת, מותנית בכך שהתובעת תקיים את חובותיה כלפיו על פי ההסכם, משמע, בביצוע העבודות במושכר וחיבור הנכס לחשמל, וביחס לגודל שטח המושכר. ואולם לטענה זו בדבר חיובים שלובים אין תימוכין בנוסח בהסכם, שלא נקבע בו שחיובי השוכר בהסכם, מותנים בקיום חיוביה של המשכירה כלפיו. חובות הצדדים בהסכם כפי שעולה ממנו, הן עצמאיות ונפרדות ואינן תלויות אלה באלה. ביטול השיקים על ידי הנתבע, נעשה שלא כדין ומהווה משכך הפרה יסודית של ההסכם, כפי שנקבע בע"א 765/82 אלתר ואח' נ' אלעני, פד"י לח (2) 701, 708-709 (1984):

"כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמה שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר תוקף".

22.  יישומה של הלכה זו בענייננו מעלה, שככל שלדידו של הנתבע, הפרה התובעת את הסכם השכירות כלפיו "הפרה יסודית", התרופה העומדת לו על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970, היא באפשרות ביטולו של ההסכם. כל עוד לא ביטל הנתבע את ההסכם ואף חפץ בהמשך קיומו, היה עליו לקיים את חובותיו על פי ההסכם - חובות עצמאיים ובלתי תלויים - ולא רשאי היה לעשות דין לעצמו ולפטור עצמו מחובתו לשלם לתובעת את דמי השכירות, ובמועדם. בגין נזקי ההפרה הנטענים, עמדה בפניו האפשרות לנקוט בהליך משפטי מתאים.

23.  המסקנה המתקבלת מכל האמור היא, כי במאזן ההסתברויות במשפט האזרחי, הוכח כי ביטול השיקים ואי תשלום דמי השכירות על ידי הנתבע, באופן חד צדדי וללא הסכמה, עולה כדי "הפרה יסודית" של ההסכם בין הצדדים. הפרה זו הקימה לתובעת בהתאם לסעיפים 14.א.4 ו-14.ב. זכות לבטל את ההסכם.

24.  פועל יוצא של האמור הוא, שדין התביעה לפינוי המושכר ולסילוק ידו של הנתבע ממנו - להתקבל.

25.  הצדדים העלו טענות נוספות לחוסר תום לב בניהול מו"מ, הודאת בעל דין ועוד, שלא מצאתי כי יש בהן כדי לשנות ממסקנתי ומשכך התייתר הצורך להכריע בהן.

סוף דבר;

26.  התביעה מתקבלת.

27.  הנתבע יסלק ידו מן המושכר וישיב החזקה בנכס לידי התובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, בתוך 7 ימים מיום קבלת פסק הדין.

הנתבע ישלם לתובעת בתוך 30 ימים מהיום הוצאות משפט (האגרה ששולמה) ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ), שיישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בנצרת.